中古マンションを購入するときの費用とは？費用の内訳などについてもご紹介

本記事では、中古マンションを購入するときにかかる費用や、その内訳について紹介します。税金周りはとくに複雑なので、しっかりと理解しておくようにしましょう。

具体的なシミュレーションも記載しているので、中古マンションの購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

購入費用

中古マンションを購入する際には、物件代金のほかにも手数料や税金などの諸費用がかかります。予算を組む段階で、諸費用についてもよく考えておく必要があります。

諸費用

中古マンションを購入するときの諸費用の目安は、物件価格の6〜9%です。ほかにも、引越し費用、家具・家電の購入費、税金などを含めると、かかる費用の目安は物件価格の10%程度を見込んでおくべきです。

ちなみに新築物件では、諸費用の目安は物件価格の3〜6%とされています。なぜ中古物件の方が割高かというと、仲介手数料がかかるからです。一般的に新築物件が直販となっている一方で中古物件は売主が個人である場合が多い傾向にあります。そのため不動産会社の仲介手数料が発生し、費用も割高になるという仕組みです。

ただし、中古マンションであっても不動産会社が買収再販している物件もあります。これは、リフォーム済み物件などによくみられるケースです。このように販売元から直接購入した場合には、仲介手数料を抑えることができます。

諸費用の内訳

前述したとおり、諸費用は手数料・サービス料や税金から構成されているものです。この項では、その手数料・サービス料や税金のさらなる内訳について詳しく解説していきます。

手数料・サービス料

まずは、諸費用のうちの手数料・サービス料の内訳についてです。7項目について解説します。

仲介手数料

1つ目は「仲介手数料」です。仲介手数料とは物件のマッチングや契約・決済・引き渡し手続きのサポートに対する手数料です。金額の目安は、物件価格の3%プラス6万円です。支払い先は不動産会社になります。

売買契約時と決済時の2回に分けて支払う場合と、決済時にまとめて支払う場合があります。あらかじめ不動産会社に確認しておきましょう。

仲介手数料には法律で定められた上限があります。

物件価格が1,000万円の場合は39.6万円、物件価格が2,000万円の場合は72.6万円、物件価格が3,000万円の場合は105.6万円、物件価格が4,000万円の場合は138.6万円、物件価格が5,000万円の場合は171.6万円となります。

物件価格が3,000万円を超えたあたりから、仲介手数料の上限が100万円を超えてくるのがひとつの目安です。

ほとんどの不動産会社は、上記に記した上限価格を仲介手数料として提示してくる傾向にあります。そのため、交渉次第では仲介手数料を減額できる可能性もあります。

融資事務手数料

2つ目は「融資事務手数料」です。住宅ローンを組むための手数料で、定額型と定率型があります。金額は金融機関によって異なりますが、定額型の場合には3〜5万円程度です。一方定率型では、融資額の2.2%とする金融機関がほとんどです。支払い先は、金融機関になります。

借入金額が少ない場合には定額型の方が手数料を抑えられますが、別途保証料が発生する傾向もあるので要注意です。どちらの型を選ぶかは、総コストを考慮して判断することが大切です。

保証料

3つ目は「保証料」です。住宅ローンを借りた人が返済できなくなったり返済が滞ったりしたときに、保険会社が代わりに弁済をするための保証料です。金額は金融機関や融資金額によって異なります。支払い方法には一括払いと、住宅ローンの金利に上乗せする方式があります。後者を選んだ場合には、金利の0.2%程度を加算して支払うことになります。

なお、保証会社はローンを肩代わりしてくれるだけであって、利用者の債務が無くなることはありません。住宅ローンを借りた人は、今度は保証会社に返済をしなければならないのです。なお、支払い先は保証会社になります。

団体信用生命保険料

4つ目は「団体信用生命保険料」です。住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険への加入が義務付けられています。団体信用生命保険料は、そこに加入するための費用です。支払い先は、主に金融機関になります。

団体信用生命保険料とは、住宅ローンの返済中に契約者の死亡や重い障害などによって支払いが困難になった場合に、住宅ローン残高がゼロになる保険のことです。生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を銀行に支払い、債務の返済に充てる仕組みとなっています。万が一のときに家族を守ることのできる、重要な保険です。

通常は住宅ローンの金利に含まれているため別途支払いの必要はありませんが、一部の金融機関では例外もあるため、覚えておくことをおすすめします。

火災保険料

5つ目は「火災保険料」です。火災保険料は、住宅ローンを借りる際にほとんどの金融機関において加入が義務付けられています。支払い先は、金融機関になります。

金額は、保険会社、物件の種類、補償内容、専有面積などによって異なります。マンションの場合は、年間3万円程度が目安です。また、保険期間を最長の5年に設定して一括払いをすると、割引率を高くすることができます。

火災保険とセットで加入できる地震保険について検討するのもおすすめです。ちなみに、地震保険の加入は任意ですが、地震による火災は火災保険ではカバーできないことを頭に入れておきましょう。

登記手数料

6つ目は「登記手数料」です。登記手数料とは、物件の所有権移転や、住宅ローンの抵当権設定の登記手続きの代行報酬のことです。金額は依頼する司法書士によって異なりますが、10万円〜15万円のところが多いようです。支払い先は、司法書士になります。

管理費・修繕積立金

7つ目は「管理費・修繕積立金」です。

管理費は、マンションの管理運営のための費用です。金額はマンションによって異なりますが、基本的に毎月1〜3万円程度かかります。

修繕積立金は、マンションの修繕のための費用です。経年劣化などに備えて積み立てられます。こちらも金額はマンションによって異なりますが、基本的に毎月1〜3万円程度かかります。支払い先は、マンション管理組合です。

税金

次に、諸費用のうちの税金の内訳についてです。5項目について解説します。

印紙税

1つ目は「印紙税」です。印紙税は、契約手続きの際に納める税金です。売買契約や住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）に印紙を貼って納めます。

税額は、契約書に記載された借入額によって決まります。たとえば、1,000万円以上5,000万円以下の住宅ローンを契約した場合には、印紙税は2万円となります。

登録免許税

2つ目は「登録免許税」です。登録免許税は、中古マンションを購入するための所有権移転登記と、住宅ローンを借りて購入する場合に金融機関がマンションを担保にするための抵当権設定登記に課税されます。

税額は、所有権移転登記では不動産の評価額によって異なります。抵当権設定登記では、融資金額に応じて決まります。

固定資産税

3つ目は「固定資産税」です。固定資産税は、土地や建物などの不動産の所有者に課せられる税金です。毎年、1月1日の所有者に課税されます。そのため、買主は不動産の引き渡し日以降の分を日割り計算して、売主に支払うことになります。

税額は「固定資産税評価額」というものに応じて決まりますが、物件の引き渡し時期によっても異なります。中古物件の場合には経年劣化が考慮されるため、新築よりも税額が低くなるケースが多いです。

都市計画税

4つ目は「都市計画税」です。都市計画税は、都市計画区域内に不動産を所有する人に課せられる税金です。毎年、1月1日の所有者に課税されます。そのため、買主は不動産の引き渡し日以降の分を日割り計算して、売主に支払うことになります。

こちらも固定資産税と同様に「固定資産税評価額」に応じて税額が決まります。

都市計画区域とは、市街地を中心として、ひとつのまとまった都市として整備・開発・保全をする必要のある地域のことです。

不動産取得税

5つ目は「不動産取得税」です。不動産を取得したときに支払う税金で、購入後に一度だけ納めます。ただし、中古マンションの場合には、家屋証明書を取得することで一定の条件を満たせば、軽減措置を受けることができます。以下でその内容を詳しく見ていきましょう。

不動産取得税の税額は、固定資産税評価額×4%です。ただし、特例により2027年3月31日までは固定資産税評価額×3%となります。また、建物に関して一定の条件を満たすことで、100万円〜1200万円の控除が適用される措置が受けられます。その場合の税額は（固定資産税評価額ー控除額）×3%という計算になります。

複雑でわかりにくい点もあると思うので、詳しくは各自治体の税事務所へ確認しましょう。

支払いの時期と費用

これまでの解説によって、中古マンションを購入するときにかかる費用について理解が深められたかと思います。続いては、どの費用をどのタイミングで支払うのかについて見ていきましょう。

売買契約時

売買契約時に支払う主な費用は、仲介手数料、売買契約の印紙税、手付金です。

手付金とは、物件代金の一部を売主に預け、もし契約をキャンセルする場合にはこれを放棄するというものです。融資実行のタイミングでのちにこのお金は返却されますが、契約時には一旦現金で用意する必要があります。金額は、物件価格の10%または100万円が一般的です。

決済時

決済時に支払う主な費用は、物件代金と、前述した諸費用です。このタイミングでの支払い額が、もっとも大きなものとなっています。

引き渡し後

いよいよマンションが引き渡されたら、不動産取得税を支払います。また、必要に応じて、引越し費用、家具・家電の購入費用がかかるでしょう。中古物件を改築した方は、追加でリフォーム費用やリノベーション費用がかかります。

継続

支払いは、引っ越したら終わりではありません。マンション購入後に継続して支払う費用は意外にもたくさんあるのです。

まずは、住宅ローンの返済です。これは、完済まで毎月支払います。また、管理費と修繕積立金も毎月支払います。固定資産税と都市計画税は、引越し直後は日割り、翌年からは年単位で発生します。

諸費用を抑える方法

上記のように、中古マンションを購入するときには、物件価格の他に諸費用も含めた資金計画が必要です。特に、諸費用は現金で支払うのが一般的です。しかし、すべてを現金で用意するのはなかなか難しいという方もいるでしょう。

そのような場合に備えて、この項では諸費用をできるだけ抑える方法について解説していきます。

保証料無料の住宅ローンを利用する

金融機関によっては、保証料が無料の住宅ローンもあります。

たとえばメガバンク系の住宅ローンでは、保証料が35年ローンで100万円あたり2万円となっています。一括払いをするとなると、数十万円規模の大きな出費となるでしょう。一方、住宅金融支援機構であれば、保証料が金利にあらかじめ含まれているため保証料がありません。

ただし、住宅金融支援機構を利用するには技術基準というものがあり、新耐震基準のマンションであることなどの厳しい制約があります。

また、借入額を減らすことで保証料の費用を下げるという方法もあります。これは、住宅ローン保証料が物件価格ではなく融資額によって決まってくることが理由です。仮に保証料率が融資額×2%とした場合、2,500万円借り入れると50万円ですが、これを1,500万円の借入にできれば30万円に減額できるのです。

火災保険を見直す

年間約3万円とされている火災保険の補償内容を見直してみることも、諸費用を抑えるのに有効です。

まず、火災保険の一般的な補償内容にはどのようなものが含まれているのでしょうか。それは、火災による損害、盗難や配管の水漏れ事故、台風、水災、雪災のほか自賠責保険などです。

以上の中から、被害が想定されにくい項目の補償を外すことで、保険料を下げることができます。ちなみに、地震保険の加入は任意ですが、地震による火災は火災保険ではカバーできないので注意が必要です。

また、ネットから申し込める火災保険を選ぶのもおすすめの節約方法です。ネット火災保険は店舗経費や人件費が抑えられている分、保険料が低めに設定されている場合があるからです。複数の保険会社を見比べてみて、自身に適した会社やプランを検討してみましょう。

引越しの時期や時間帯を見直す

スケジュールに余裕がある場合には、引越しの時期や時間帯を見直すことも効果があります。

進学・転勤シーズンを避けるのはもちろんのこと、土日祝日は引越し業者が混み合って料金が高くなる傾向にあるので、平日を選ぶのをおすすめします。また、午後からの便にすることで割引になるケースもあります。

引越し業者によっても料金に違いがあるので、複数の業者に見積もりを依頼しておくことも重要です。

仲介手数料の交渉

仲介手数料は諸費用のなかでも大きな比率を占める費用です。ここを節約できれば、諸費用も大きく抑えられます。

仲介手数料のほとんどは、物件価格×3+6万円+消費税ですが、これはあくまでも上限として定められている金額です。そのため、不動産会社との交渉次第では値引きに応じてもらえる可能性もあります。

シミュレーションをしてみよう

それでは実際に、中古マンションを購入するときに発生する諸経費についてのシミュレーションをしてみましょう。ご自身の計画と照らし合わせながらご覧ください。

今回のケースは、3,000万円の中古マンションをフルローンで購入した時の諸経費です。

手数料関係では、物件のマッチングや契約・決済・引き渡し手続きのサポートに対する手数料である「仲介手数料」が105万6,000円、住宅ローンを組むための手数料である「融資事務手数料」が3万3,000円、保険会社が住宅ローンを代済するための手数料である「保証料」が60万円です。

また、火災やその他災害に対する保険である「火災保険料」が15万円、登記手続きの代行報酬である「登記手数料」が10万円、マンションを運営・維持するためのお金である「管理費・修繕積立金」が3万円です。

税金関係では、契約手続きの際に納める税金である「印紙税」が3万円、所有権移転登記と抵当権設定登記に課税される「登録免許税」が24万円、不動産の所有者に課せられる税金である「固定資産税」が30万3,000円です。

そのほかにも、都市計画区域内に不動産を所有する人に課せられる税金である「都市計画税」が7万円かかります。

以上の諸経費の合計は約261万円で、物件価格の8.7%となりました。3,000万円のマンションは、3,000万円ぴったりの金額では購入できないのです。

まとめ

いかがでしたか。中古マンション購入の総費用は、物件代金と諸費用の合計であることがお分かりいただけたかと思います。

中古マンションの購入を考えている方は、マンションの物件代金を上回る十分な金額を現金で用意できるようにしておきましょう。

また、諸費用をうまく節約しながら、ご自身に適した保証プランを作っていくことも大切です。本記事を参考に、中古マンション購入のシミュレーションをしてみましょう。